DENKPAZAR

HUKUK KÜTÜPHANESİ

Belge 12

İlan Değeri ve Piyasa Doğrulama Esasları

İlan değerlerinin piyasa gerçekliğiyle uyumlu tutulmasına ilişkin platform esasları

Sürüm 1.0 | 21 Eylül 2026 | Güncel Sürüm

TEMEL İLKE

DenkPazar’daki İlan Değeri, ilan sahibinin tek taraflı fiyat beklentisini değil, varlığın makul piyasa satış değerini esas alır.

DenkPazar’ın temel amacı, barter unsurunun varlığın gerçek piyasa değerinin üzerine eklenmesi suretiyle yapay bir fiyat avantajı oluşturulmasını engellemek ve platformdaki ilan değerlerini piyasa gerçekliğiyle mümkün olduğunca uyumlu tutmaktır.

Barter avantajı piyasa değerinin üzerine eklenmez; doğrulanmış ilan değerinin içinde oluşturulur.

1. AMAÇ

Bu belgenin amacı;

• DenkPazar’da yayımlanan ilanların piyasa gerçekliğiyle uyumlu fiyatlandırılmasını,
• ilan sahibinin subjektif fiyat beklentisinin doğrudan ilan değerine dönüşmemesini,
• barter tutarının varlığın piyasa değerinin üzerine eklenmemesini,
• alıcıların DenkPazar’daki fırsat ve likidite avantajını doğru şekilde değerlendirebilmesini,
• platformdaki fiyat güvenilirliğinin korunmasını

sağlayan temel esasları açıklamaktır.

2. İLAN DEĞERİ

İlan Değeri, bir varlığın DenkPazar’da işlem görmesine esas alınan toplam değerdir.

İlan sahibinin başvuru sırasında belirttiği tutar, satıcının fiyat beyanı niteliğindedir.

Bu tutar DenkPazar tarafından gerekli piyasa doğrulama süreçlerinden geçirilmeden, yalnızca satıcının beyanına dayanılarak doğrulanmış piyasa değeri olarak kabul edilmez.

DenkPazar, uygun görülen ilanlarda ilan değerinin piyasa koşullarıyla uyumunu ayrıca değerlendirebilir.

3. PİYASA REFERANS DEĞERİ

DenkPazar, ilan konusu varlık için Piyasa Referans Değeri oluşturabilir.

Piyasa Referans Değeri; ilgili varlığın normal piyasa koşullarında, makul bir pazarlama süreci içerisinde el değiştirebileceği tahmini satış değerini ifade eder.

Bu değerlendirmede varlık türüne göre;

• güncel piyasa ve emsal verileri,
• bağımsız veri ve değerleme sağlayıcılarından elde edilen bilgiler,
• bölgesel fiyat verileri,
• varlığın teknik, fiziksel ve hukuki özellikleri,
• ilan ve piyasa hareketleri,
• DenkPazar bünyesinde oluşan geçmiş işlem ve piyasa verileri,
• gerektiğinde uzman veya manuel inceleme

birlikte kullanılabilir.

4. DEĞERLEME BİR KESİN FİYAT GARANTİSİ DEĞİLDİR

Piyasa değeri matematiksel olarak değişmez ve kesin bir rakam değildir.

Aynı veya benzer nitelikteki varlıkların;

• konumu,
• fiziksel durumu,
• kullanım özellikleri,
• hukuki durumu,
• arz ve talep koşulları,
• satış zamanı,
• ödeme şartları

nedeniyle gerçekleşen satış fiyatları farklılık gösterebilir.

Bu nedenle DenkPazar, gerekli durumlarda tek bir değer yerine bir piyasa değer aralığı belirleyebilir.

5. FİYAT DOĞRULAMA

İlan sahibinin fiyat beyanı ile DenkPazar’ın belirlediği piyasa referansı karşılaştırılabilir.

DenkPazar;

• piyasa referansıyla uyumlu ilanları doğrudan değerlendirmeye alabilir,
• piyasa değerinden anlamlı ölçüde farklı ilanları ek incelemeye tabi tutabilir,
• ilan sahibinden ek bilgi veya belge talep edebilir,
• fiyat revizyonu isteyebilir,
• piyasa gerçekliğiyle açık biçimde bağdaşmayan ilanları yayımlamayabilir.

Değerlendirme kriterleri varlığın türüne, mevcut piyasa verisinin güvenilirliğine ve piyasa koşullarına göre değişebilir.

6. BARTER AVANTAJININ İLAN DEĞERİYLE İLİŞKİSİ

DenkPazar’da barter, ilan değerinin üzerine eklenen ek bir bedel değildir.

Barter, doğrulanmış toplam ilan değerinin içerisinde yer alan ödeme ve likidite bileşenlerinden biridir.

Örnek:

Doğrulanmış İlan Değeri: 10.000.000 TL

Minimum Barter Oranı: %30

Minimum Barter Karşılığı: 3.000.000 TL

Azami Nakit Tutarı: 7.000.000 TL

Bu örnekte varlığın değeri 7.000.000 TL değildir.

Varlığın DenkPazar’daki doğrulanmış ilan değeri 10.000.000 TL’dir.

Alıcının sağladığı avantaj, 10.000.000 TL değerindeki bir varlığa, işlemin yapısına bağlı olarak, tamamını nakit olarak ödemeden ulaşabilmesidir.

7. YAPAY FİYAT ARTIŞINA İZİN VERİLMEMESİ

İlan sahibinin;

• varlığın gerçekçi piyasa değerini yükseltmesi,
• barter tutarını piyasa değerinin üzerine eklemesi,
• piyasa değerinin zaten tamamını nakit olarak talep ederken barter bölümünü ayrıca fiyatlandırması,
• gerçekte bulunmayan bir fiyat avantajını varmış gibi göstermesi

DenkPazar fiyatlandırma esaslarıyla bağdaşmaz.

DenkPazar bu tür durumlarda ilan değerinin revize edilmesini isteyebilir veya ilanı yayımlamayabilir.

8. DENKPAZAR’DAKİ FIRSAT KAVRAMI

DenkPazar’da iki farklı fırsat türü birbirinden ayrılır.

8.1. Likidite Fırsatı

Bir varlığın piyasa değerini korurken, işlemin bir bölümünün barter yoluyla karşılanması sayesinde alıcının ihtiyaç duyduğu nakit miktarının azalmasıdır.

DenkPazar’ın temel fırsat modeli bu yapıya dayanır.

8.2. Fiyat Fırsatı

Bir varlığın doğrulanmış piyasa referans değerinin altında ilan edilmesidir.

Her barter içeren ilan aynı zamanda piyasa fiyatının altında bir ilan olmak zorunda değildir.

Bu iki kavram kullanıcıya yanıltıcı olmayacak şekilde birbirinden ayrı değerlendirilir.

9. İLAN SAHİBİNİN İTİRAZ HAKKI

İlan sahibi DenkPazar tarafından oluşturulan piyasa referansına itiraz edebilir.

İtiraz kapsamında;

• güncel ekspertiz veya değerleme raporları,
• somut emsal satışlar,
• varlığın değerini etkileyen özel nitelikler,
• teknik veya hukuki belgeler,
• diğer doğrulanabilir piyasa verileri

DenkPazar’a sunulabilir.

İlan sahibinin yalnızca kendi fiyat beklentisini beyan etmesi, piyasa referans değerinin değiştirilmesi için tek başına yeterli değildir.

10. DEĞERLEMENİN GÜNCELLENMESİ

Piyasa koşulları zaman içerisinde değişebilir.

Bu nedenle DenkPazar;

• eski tarihli değerlemeleri,
• uzun süredir aktif olan ilanları,
• fiyat hareketlerinin önemli ölçüde değiştiği varlıkları

yeniden değerleme veya piyasa kontrolüne tabi tutabilir.

Güncelleme sonucunda ilan sahibinden ilan değerini mevcut piyasa koşullarına uyarlaması istenebilir.

11. OTOMATİK VE MANUEL İNCELEME

DenkPazar değerleme süreçlerinde otomatik sistemler ile manuel inceleme yöntemlerini birlikte kullanabilir.

Manuel inceleme özellikle;

• yeterli emsal verisinin bulunmadığı,
• veri kaynaklarının birbiriyle önemli ölçüde çeliştiği,
• varlığın özel veya benzersiz nitelikte olduğu,
• beyan edilen fiyatın olağan piyasa koşullarından anlamlı ölçüde ayrıldığı,
• otomatik değerlemenin yeterli güven seviyesine ulaşmadığı

durumlarda uygulanabilir.

Manuel inceleme, tüm ilanlar için zorunlu bir ekspertiz süreci anlamına gelmez.

12. DENKPAZAR PİYASA REFERANS DEĞERİNİN NİTELİĞİ

DenkPazar tarafından oluşturulan piyasa referans değeri ve değerleme sonuçları, platform içi fiyat doğrulama ve karar destek mekanizmasıdır.

Bu değerlendirmeler;

• resmi ekspertiz raporu,
• SPK mevzuatı kapsamında lisanslı gayrimenkul değerleme raporu,
• bilirkişi raporu,
• satış fiyatı garantisi,
• belirli bir bedelden satış taahhüdü

niteliğinde değildir.

Nihai satış fiyatı; tarafların iradesi, piyasa şartları ve işlemin koşullarına göre değişebilir.

13. DENKPAZAR’IN YETKİSİ

DenkPazar, platformun fiyat güvenilirliğini ve kullanıcıların korunmasını sağlamak amacıyla;

• ilan değerini inceleme,
• ek bilgi veya belge isteme,
• ilan sahibinden fiyat revizyonu talep etme,
• ilanı manuel incelemeye alma,
• piyasa gerçekliğiyle bağdaşmayan ilanları yayımlamama,
• daha önce yayımlanmış bir ilanı yeniden değerlendirme

yetkisine sahiptir.

14. ŞEFFAFLIK İLKESİ

DenkPazar’ın fiyat doğrulama yaklaşımının temel amacı;

satıcının fiyat beklentisi ile piyasanın gerçekçi satış değerini birbirinden ayırmak ve barter avantajının yapay fiyat artışı yoluyla etkisiz hale getirilmesini önlemektir.

DenkPazar kullanıcıları, ilanlarda gösterilen değerlerin bu yaklaşım çerçevesinde oluşturulduğunu kabul eder.

15. TEMEL PLATFORM STANDARDI

DenkPazar’ın ilan değerine ilişkin temel standardı aşağıdaki üç ilkeye dayanır:

“İlan Değeri, doğrulanmış piyasa satış değerini esas alır.”

“Barter avantajı piyasa değerinin üzerine eklenmez; piyasa değerinin içinde oluşturulur.”

“Fırsat, varlığın değerini yapay olarak düşürmekten değil; piyasa değerindeki varlığa daha düşük nakit ihtiyacıyla erişebilmekten doğar.”

Bu ilkeler DenkPazar’ın fiyat güvenilirliği ve fırsat ekosistemi yaklaşımının temelini oluşturur.

YÜRÜRLÜK VE GÜNCELLEME

Bu belge 21.09.2026 tarihinde yürürlüğe girer.

DenkPazar; piyasa koşulları, mevzuat, kullanılan veri kaynakları ve platform işleyişindeki değişikliklere bağlı olarak bu belgeyi güncelleyebilir.

Güncel sürüm DenkPazar Bilgi ve Hukuk Kütüphanesi üzerinden yayımlanır.

DenkPazar Hukuk Kütüphanesi - Belge 12 - İlan Değeri ve Piyasa Doğrulama Esasları - v1.0